Gebäudeversicherung: Welche Kosten sind umlagefähig?

BGH-Entscheidung

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, so sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. Juni 2018 entschieden (VIII ZR 38/17).

Der Entscheidung lag der Fall eines Wohnungsmieters zugrunde, der sich weigerte, sämtliche Kosten, die sein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung gefordert hatte, zu übernehmen. Streit gab es insbesondere wegen eines Prämienanteils, der mit einem in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens verbunden war.

Nicht zum Schutz des Gebäudes?

Der Mieter war der Meinung, dass im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nur Kosten für Versicherungen umlagefähig seien, die der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache dienen. Die Versicherung des Mietausfallrisikos bewahre jedoch lediglich vor einem wirtschaftlichen Folgeschaden.

Eine solche Absicherung diene folglich nicht dem Schutz des Gebäudes, sondern würde vorrangig die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vermieters schützen. Der Mieter hielt die Umlage des entsprechenden Beitragsanteils daher für unrechtmäßig.

Marktüblicher Bestandteil

Anders als die Vorinstanzen, sah der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage des Vermieters auf Zahlung des Nebenkostenanteils, der ihm vom Mieter verweigert wurde, als gerechtfertigt. Er gab daher der Revision gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts statt.

Nach Überzeugung des BGH gehört die von dem Kläger abgeschlossene Gebäudeversicherung als Gesamtheit zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nummer 13 BetrKV. Danach gehören die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, die namentlich auch die Versicherungskosten gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden mit einschließen, zu den Positionen, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Dazu würde auch die Mitversicherung eines Mietausfalls, der infolge eines Gebäudeschadens entsteht, gehören. Diese sei seit Langem ein marktüblicher Bestandteil einer Gebäudeversicherung.

Mieter profitiert

Im Übrigen würde ein Mieter im Schadensfall vom Abschluss einer Gebäudeversicherung profitieren. Denn er sei dadurch in gewisser Weise geschützt, wenn er zum Beispiel leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursache. Im Verhältnis zum Vermieter sei er nicht verpflichtet, einen solchen Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.

Eine Befreiung von dieser Verpflichtung bestehe auch im Hinblick auf einen durch eine Gebäudeversicherung abgedeckten Mietausfall. Das würde nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für einen Rückgriff durch den Gebäudeversicherer gelten.

Autor: Wolfgang A. Leidigkeit in „VersicherungsJournal“ am 22. Oktober 2019