Kündigung des Mietvertrages

Eigenbedarf muss konkret nachgewiesen sein

Bei starken Zweifeln, dass ein ernsthafter Überlassungswille des Vermieters besteht und dass der Sohn des Vermieters tatsächlich einen Nutzungswillen hat, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Eigenbedarf unwirksam. So entschied das Amtsgericht München (Az. 433 C 16581/17).

Ein Vermieter kündigte seiner Mieterin auf Eigenbedarf seines 22-jährigen Sohnes gestützt schriftlich. Der Sohn verliere seine Wohnung in dem zum Abriss anstehenden Miethaus und wolle in die väterliche Wohnung einziehen. Ihm sei auch bereits gekündigt. Er habe im letzten Jahr von seinem Vermieter den Hinweis bekommen, er müsse so langsam aus der dortigen Wohnung raus, weil das Haus abgerissen werden solle. Er habe keine schriftliche Kündigung erhalten, sondern es wurde ihm mündlich so von seinem Vermieter mitgeteilt. Das Gespräch mit dem Vater über eine Lösung seines Wohnungsproblems ergab, dass er nach dem Einzug dem Vater Miete zahlen solle, über deren Höhe noch nicht geredet worden sei. Bislang komme der Vater für seine Miete auf. Die beklagte Mieterin erhob schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung und begründete ihn damit, dass sie die Kündigung schon mangels konkreter Darlegung des Kündigungsgrundes für formal unwirksam halte. Sie finde auch nicht kurzfristig bezahlbaren Ersatzwohnraum in vergleichbarer Größe, zumal ihre Tochter bis zum Ende ihrer Ausbildung darauf angewiesen sei, bei ihr zu wohnen.

Das AG München gab im Ergebnis der beklagten Mieterin Recht. Die Kündigung sei zwar formal wirksam, da der Kläger die der Kündigung zugrundeliegenden „Kerntatsachen” ausreichend bezeichnet habe. Das Gericht sei aber weder hinreichend davon überzeugt, dass ein ernsthafter Überlassungswille besteht, noch sei es hinreichend davon überzeugt, dass der Sohn tatsächlich einen Nutzungswillen hat. Der Überlassungswille müsse (bereits) zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestehen. Es gelte, dass der Vermieter vor der Kündigung klären muss, ob seine Angehörigen umzugsbereit sind. Anderenfalls sei der Überlassungswille ungewiss und die Kündigung unwirksam. Das Gericht sei nach der Vernehmung des Sohnes nicht hinreichend davon überzeugt, dass der Sohn tatsächlich in die Wohnung einziehen will. Seine fehlenden Vorstellungen zur konkreten Ausgestaltung eines Mietverhältnisses und zur Nutzung der Wohnung ließen das Gericht an dem tatsächlichen Nutzungsinteresse des Sohnes erheblich zweifeln, denn es liege nahe, dass der Sohn insbesondere das Thema Miethöhe auch mit seinem Vater bespricht, wenn er ernsthaft an der Nutzung der Wohnung interessiert sei.

Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 3. April 2019