Vereinbarung über Verwaltungskosten-Pauschale in Mietvertrag unwirksam

Keine Betriebskosten

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt laut Bundesgerichtshof eine zum Nachteil des Mieters abweichende und damit unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt (Az. VIII ZR 254/17).

Ein Mieter zahlte auf eine Verwaltungskostenpauschale insgesamt rund 600 Euro. Die Pauschale war im Mietvertrag neben der Nettomiete gesondert ausgewiesen. Mit seiner Klage begehrt er – unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen – die Rückzahlung dieser Summe.

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision der Vermieterin zurück. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von den zulässigen Vereinbarungen ab. Es sei den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Allerdings stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete bzw. (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete „einpreisen” oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben könne, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist. In der hier formularmäßig vereinbarten „Verwaltungskostenpauschale” könne aber eine bloße Offenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden.

Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 12. März 2019