Ausgleich von Mietrückstanden

Ordentliche Kündigung trotzdem wirksam

Der Ausgleich eines Mietrückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat nur Auswirkung auf die fristlose Kündigung, nicht aber auf die ordentliche Kündigung. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 307/21) laut Bericht der Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG.

Im April 2018 erhielt der Mieter einer Wohnung eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen. Diese beruhten darauf, dass der Mieter wegen angeblicher Mängel seine Miete gemindert hatte. Nachdem die Vermieterin Räumungsklage erhoben hat, glich der Mieter sämtliche Rückstände aus. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg gab der Räumungsklage statt. Es hielt die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung für wirksam. Das Landgericht Berlin sah dies anders. Aufgrund der Schonfristzahlung sei nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung unwirksam geworden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jedoch zu Gunsten der Vermieterin. Der Räumungsanspruch bestehe, da die ordentliche Kündigung wirksam sei. Die Schonfristzahlung ändere daran nichts. Der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe nur Folgen für die fristlose Kündigung. Eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung bleibe von der Schonfristzahlung unberührt. Die Regelung sei weder unmittelbar noch analog auf eine ordentliche Kündigung anwendbar. Dies entspreche der gesetzgeberischen Entscheidung, die von der Rechtsprechung zu beachten sei. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 25. Juni 2023