Trennbare Modernisierungsmaßnahmen

Mehrere Mieterhöhungen möglich

Wenn bei einer Mietwohnung trennbare Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann für jede abgeschlossene Maßnahme eine Mieterhöhung erklärt werden. Dabei ist es unerheblich, dass die Modernisierungsmaßnahmen durch ein einheitliches Schreiben angekündigt wurden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BFH, Az. VIII ZR 5/20).

Im Februar 2017 wurde Mietern einer Wohnung mehrere Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. So umfassten die Arbeiten die Erneuerung der Fenster, den Anbau von Balkonen und den Einbau neuer Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz. Im Juni 2018 erhielten die Mieter nach Abschluss der meisten Modernisierungen eine Mieterhöhung. Dies hielten die Mieter für unzulässig. Sie verwiesen darauf, dass die Wohnungseingangstüren noch nicht eingebaut waren. Eine Modernisierungsmieterhöhung sei erst nach Abschluss sämtlicher Arbeiten zulässig. Da die Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlte hatten, klagten sie schließlich auf Rückzahlung überzahlter Miete. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Osnabrück wiesen die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete bestehe nicht, da die Modernisierungsmieterhöhung der Vermieterin wirksam sei. Der fehlende Abschluss sämtlicher Baumaßnahmen stehe dem nicht entgegen, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen Maßnahmen trennbar sei. Zwar könne eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten verlangt werden. Wenn aber trennbare Maßnahmen durchgeführt wurden, können mehrere Mieterhöhungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erklärt werden. Da die Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitierten, sei es nicht unangemessen, sie an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Etwas andere folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 20. August 2021