Voller Steuerabzug von Werbungskosten trotz verbilligter Vermietung?

BFH zieht Grenzen

Wer eine Immobilie verbilligt z. B. an Freunde oder Verwandte vermietet, kann steuerlich unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem den vollen Abzug von Werbungskosten geltend machen. Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt wird, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Wird dagegen nur die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete vereinbart, sind auch die Werbungskosten lediglich anteilig abziehbar. Für die Spanne zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete ist ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, wenn sich aus der Vermietung nach der notwendigerweise zu erstellenden Totalüberschussprognose langfristig ein Gewinn ergibt. Dabei ist zu prüfen, welcher Wert als ortsübliche Marktmiete für diesen Vergleich heranzuziehen ist. Denn dieser Wert entscheidet darüber, ob die vorgegebenen Prozentsätze unter- oder überschritten werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig auf Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln ist (Az. IX R 7/20). Im Streitfall hatte das Finanzamt zum Vergleich die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen im selben Vermietungsobjekt des steuerpflichtigen Vermieters herangezogen. Dies führte zu einer Unterschreitung der relevanten Grenze und zog die Kürzung der Werbungskosten nach sich. Dagegen wehrte sich der Vermieter. Der BFH gab dem Vermieter Recht, denn bei Zugrundelegung des örtlichen Mietspiegels sei keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen. Vermieter und Mieter könnten eine geringere Miete vereinbaren, als für ähnliche Wohnungen im gleichen Haus verlangt werden. Denn nicht diese anderen Wohnungen seien als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, sondern der Mietspiegel. Dabei dürfe der untere Wert der jeweiligen Spanne aus dem Mietspiegel als Vergleichsgröße herangezogen werden. Als ortsübliche Marktmiete zu verstehen sei die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 18. August 2021