Gewerberaummiete für ein im Lockdown geschlossenes Geschäft anpassen

OLG: Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages

Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist (Az. 5 U 1782/20).

Die Mieterin, die einen Textileinzelhandel betrieb, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20. März 2020 nicht öffnen konnte. Sie ist der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf “Null” reduziert sei und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts, hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Das Landgericht Chemnitz hat die Mieterin zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt.

Die Berufung der Mieterin hatte vor dem Oberlandesgericht teilweise Erfolg. Es sei davon auszugehen, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20. März 2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eingetreten, welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde. Diese Reduzierung sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 12. März 2021