Einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Gewerberäume

Separate Kündigung eines der Mietverhältnisse unzulässig

Wenn über die Nutzung von Wohnraum und Gewerberäumen zwar zwei Verträge geschlossen, diese aber miteinander rechtlich verbunden werden, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Eine separate Kündigung eines der Mietverhältnisse ist dann nicht möglich. So entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 3 U 65/19).

Ein Rechtsanwalt hatte Räume zur Nutzung als Wohnung und als Rechtsanwaltskanzlei angemietet. Zwar hatten die Mietvertragsparteien zwei getrennte Mietverträge über die Nutzungen abgeschlossen, jedoch enthielten beide Verträge eine Klausel, wonach der Mietvertrag an den Gewerbemietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag gebunden war. Im Juli 2017 kündigte der Vermieter das Gewerbemietverhältnis. Anschließend entbrannte zwischen den Mietvertragsparteien Streit darüber, ob dies isoliert möglich sei. Der Vermieter klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Das Landgericht Potsdam wies die Räumungsklage ab. Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte die Entscheidung. Der Räumungsanspruch des Vermieters bestehe nicht, da die Kündigung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam sei. Es liege ein einheitliches Mietverhältnis über die Nutzung der Remise als Gewerbe- und als Wohnraum vor. Zwar spreche die Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Jedoch hätten die Parteien die Verträge durch die beiden Klauseln aneinander gebunden und somit voneinander abhängig gemacht. Die Wirksamkeit des einen sollte von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein. Beide sollten also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb auch nur einheitlich beendet werden können. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 30. Dezember 2020