Ladenschließung wegen Virus-Pandemie

Mietzahlungspflicht eines Gewerbemieters bleibt

Wenn ein Gewerbemieter während einer Virus-Pandemie aufgrund einer behördlichen Anordnung seinen Laden schließen muss, erlischt dadurch nicht seine Mietzahlungspflicht. Die Ladenschließung wegen einer Virus-Pandemie fällt in den Risikobereich des Mieters. So entschied das Landgericht Heidelberg (Az. 5 O 66/20).

Während der Corona-Pandemie musste eine Mieterin von Gewerberäumen ihren Laden aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 für etwa 4,5 Wochen schließen. Die Mieterin stellte für diesen Zeitraum die Mietzahlung ein. Die Vermieter erhoben Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Das Gericht gab den Vermietern Recht. Ihnen stehe ein Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen zu. Die Mieterin habe die Zahlungen nicht wegen der Ladenschließung einstellen dürfen. Die Miete hätte wegen der Ladenschließung auch nicht gemindert werden dürfen. Es habe kein Mietmangel vorgelegen. Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang stehen. Das sei hier nicht der Fall. Die behördlich angeordnete Ladenschließung zum Schutz der Bevölkerung vor dem Corona-Virus knüpfe nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache. Die Mietsache sei zum vermieteten Zweck in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand falle in den Risikobereich des Mieters. Die Mieterin sei auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB von der Mietzahlungspflicht befreit gewesen, weil den Vermietern die Gebrauchsüberlassung unmöglich war. Denn dies sei den Vermietern nicht unmöglich gewesen. Es könnten nur solche Störungen zu einer Unmöglichkeit führen, die in der Beschaffenheit, der Lage oder dem Zustand der Mietsache begründet seien. Der Umstand, dass die Nutzung für die Mieterin nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, habe aber nicht an der Mietsache selbst gelegen.

Es komme auch nicht eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, denn der Mieterin sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten. Der Mieter trage grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Hinzu komme maßgeblich, dass die Mieterin eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen habe. Allein der Verweis auf Umsatzrückgänge oder Umsatzverluste ohne Gegenüberstellung der ersparten Mitarbeiterkosten durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeit und etwaiger Rücklagen genüge nicht. Zudem spreche der begrenzte Zeitraum der Ladenschließung von nur 4,5 Wochen entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit. Quelle: Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG am 9. November 2020